Morar de aluguel é a realidade de mais de 32 milhões de brasileiros, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Embora geralmente balizada por contratos, a relação de consumo estabelecida entre inquilinos, imobiliárias e proprietários pode ser tumultuada.
Superadas as dificuldades enfrentadas no início da contratação – devido principalmente às exigências cada vez maiores de proprietários e imobiliárias por um fiador (que, geralmente, deve ser dono de mais de um imóvel localizado na cidade ou no estado em que o contrato de locação é firmado), é comum que locadores e locatários voltem às turras no momento de rescindir o contrato por causa da cobrança de taxas e exigência de reparos.
A Lei do Inquilinato (8.245/1991), dispositivo legal que regula essa relação de consumo no Brasil, estabelece quais despesas devem ser pagas pelo inquilino e quais são de responsabilidade do dono do imóvel. Basicamente, tudo o que for causado pelo morador deve ser consertado por ele; já a solução de problemas estruturais deve ser providenciada pelo proprietário.
“Problemas estruturais e aqueles que não estão aparentes em uma vistoria visual e aparecem somente com o uso do imóvel são de responsabilidade do locador. O proprietário deve pagar por essa conta; ou então o locador paga e solicita desconto no aluguel seguinte ou reembolso”, explica o advogado Giuliano Gobbo, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil, Seção Paraná (OAB-PR).
Assim, entram no rol de obrigações do inquilino refazer a pintura das paredes, teto, portas e batentes (a depender do que consta na vistoria inicial) com tinta da mesma cor e serviço de qualidade semelhante à original; providenciar os reparos necessários como a substituição de maçanetas danificadas ou torneiras estragadas e desfazer benfeitorias se o proprietário não quiser mantê-las. Em contrapartida, o morador não tem nenhuma responsabilidade por itens como fiação elétrica e encanamento; móveis danificados por infiltrações, vazamentos ou cupins.
Previsão
Mas ainda há margem para negociações e dúvidas. “É importante estabelecer quais despesas do imóvel correrão por conta do locatário”, destaca Gobbo. Entre o que pode ser conversado e acordado estão o conserto de equipamentos que sofrem danos com o tempo, como chuveiros ou sistema de aquecimento a gás e a manutenção de móveis embutidos pelo inquilino, como armários aéreos.
Atenção antes previne problemas depois
Alguns problemas são imperceptíveis ao primeiro olhar. Por isso, especialistas orientam visitar o imóvel desejado pelo menos duas vezes e em períodos diferentes do dia.
Passe o pente fino e procure por indícios de vazamento e infiltração nas paredes; certifique-se de que portas e batentes estão livres de cupins; teste torneiras, chuveiros, descargas, tomadas e lâmpadas (problemas na fiação elétrica são bastante comuns, principalmente em prédios antigos).
Outra dica é cuidar os horários em que bate sol no apartamento ou casa e se o imóvel é ventilado. Esclareça dúvidas sobre vagas de garagem, regras do condomínio em relação a festas, reformas, presença de animais de estimação e utilização das áreas comuns do condomínio.
Pegadinha na qual muitos futuros-inquilinos desatentos caem: a vizinhança. É improvável conhecer todos os vizinhos e a dinâmica das relações, mas busque por pistas – converse com alguns moradores e trabalhadores do condomínio; observe o trânsito no entorno e se há bares e restaurantes por perto.
Checagem do imóvel é a principal arma do inquilino
A vigência de uma lei que regula a relação entre locador e locatários não é garantia de tranquilidade. A estudante de Direito Jucelaine Antunes, 24 anos, sabe bem disso. Ela e a irmã alugaram um apartamento na região central de Curitiba durante cinco anos. Na hora de entregar o imóvel, providenciaram os consertos necessários e a pintura nova – exigência legal por parte do locador.
O problema começou na vistoria final, realizada pela imobiliária. A pintura paga por Jucelaine não foi aprovada. “A vistoria foi feita pelo ‘pintor oficial da imobiliária’. Ele disse que não estava boa, mas não explicou exatamente o porquê”, contou.
Com a nova moradia já alugada e para não prolongar o impasse, Jucelaine decidiu desembolsar o valor de rescisão pedido pela imobiliária, que além de miudezas como substituição do trinco de uma janela e reparo de um descascado no banheiro, incluiu também uma nova pintura. “Pagamos mais R$ 2 mil para não ter problemas, porque com a imobiliária você discute e paga de qualquer forma. A gente não costuma dar atenção à vistoria, e na hora de entregar o imóvel, a imobiliária é impositiva e você não tem como questionar nem com o quê argumentar.”
Para o advogado Giuliano Gobbo, a situação vivida por Jucelaine denota má-fé por parte da imobiliária. “Muitas imobiliárias têm essa prática para lucrar mais. Mas como a lei determina ao locatário providenciar o serviço ou repassar os valores para a imobiliária providenciar, é difícil contestar a postura da imobiliária. A única forma de se proteger é fazer uma boa vistoria lá no início. Com fotos, ele pode comparar o que encontrou e o que está entregando e contestar a vistoria final.”
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